Plan de Masse Comment le Remplir

Le plan de masse est un document essentiel pour un dossier de permis de construire ou de déclaration préalable des travaux. En cas de projet de construction ou de rénovation, il faut absolument tenir compte des règles d’urbanisme de la commune. Souvent long et difficile à mettre en place, le plan de masse reste l’une des pièces maîtresses du dossier pour mieux comprendre le projet et ses étapes essentielles. Alors en bref, voici ce qu’il faut retenir pour la réalisation d’un plan coté !

Qu’est-ce qu’un plan de masse ?

Qu'est-ce qu'un plan de masse

Un plan de masse est une représentation graphique aérienne d’un terrain et permet de visualiser l’ensemble du projet. Il doit respecter le code de l’urbanisme et faire figurer plusieurs éléments tels que :

  • Les constructions existantes et à venir
  • Les limites de la zone du terrain
  • Les aménagements intérieurs et extérieurs
  • Les plantations à retirer et à conserver
  • Les réseaux à créer

Le plan de masse et un document essentiel à fournir dans le cadre d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux. Selon le type d’autorisation d’urbanisme, il est souvent nommé PCMI 2, PC 2 ou DP 2. Ce plan coté doit donner une idée précise du projet à l’instructeur qui validera le projet de construction en adéquation avec les règles d’urbanisme. En sachant qu’il faut différencier deux types de plan de masse :

  • Le plan de masse initial qui représente l’état initial du terrain avec ses aménagements existants et ses constructions
  • Le plan de masse projeté qui représente l’état du futur terrain en intégrant les nouvelles constructions, d’éventuelles démolitions ou des modifications telles que l’extension d’une maison, la création d’une piscine ou d’un garage.

Que contient le plan de masse ?

Que contient le plan de masse

Comme le plan de masse est une présentation graphique aérienne du terrain, il reste complexe à exécuter et doit intégrer plusieurs éléments avec précision. Pour respecter le code de l’urbanisme, vous devez prendre en compte différents aménagements pour rester en conformité avec l’administration.

Les constructions existantes dans le plan de masse

Dans le plan de masse, il faut faire figurer les constructions qui sont déjà présentes sur le terrain. Il peut s’agir d’une maison ou de bâtiments annexes tels qu’une extension ou un garage.

Les modifications et les constructions à venir

En mairie, le service instructeur devra valider l’implantation de votre projet sur la parcelle par rapport aux limites séparatives et aux bâtiments existants. Voilà pourquoi, le plan de masse doit permettre de visualiser concrètement tout ce que vous souhaitez implanter en fonction de vos travaux.

Les limites de votre terrain et des clôtures

Dans le plan de masse, il faut aussi faire apparaître les limites du terrain et ses clôtures. Les règles de recul et les limites séparatives qui doivent être clairement représentées.

Les accès au terrain et aux constructions

Dans le plan de masse coté, vous devez aussi dessiner les différents accès au terrain existant et ce que vous souhaitez créer. Cela fait partie des points définis dans les règles d’urbanismes et qui sont indispensables dans votre graphique. Évidemment, pour être en conformité avec votre déclaration, il faut que votre projet soit cohérent avec des règles de sécurité inhérentes à la sécurité des usagers.

Les aménagements extérieurs de la propriété

Dans le plan de masse, il faut aussi faire figurer les aménagements extérieurs existants ou à venir. Si vous envisagez des travaux pour la création d’une terrasse, d’un poteau ou d’une piscine, il faut forcément le faire figurer dans votre graphisme.

Les plantations autour des bâtiments

Si vous envisagez des plantations dans votre projet de construction, elles doivent aussi figurer dans le plan de masse. En effet, les règles du PLU réglementent l’abattage des arbres et la plantation des espaces verts.

Les réseaux existants ou à créer

Enfin, dans le plan de masse, il faut aussi faire figurer tous les réseaux existants ou à créer. Il peut s’agir du réseau d’évacuation des eaux usées, des eaux pluviales ou des eaux potables. Il faut aussi penser à faire figurer tous les réseaux électriques et le réseau téléphonique.

Quels outils pour réaliser un plan de masse ?

Quels outils pour réaliser un plan de masse

Pour vous aider dans la représentation graphique des références éléments, il existe des logiciels de plan de masse accessibles avec une mise à l’échelle facile.

Le logiciel Sketchup

Grâce à sa technologie de modélisation 3D, logiciel Sketchup reste incontournable pour la création d’un plan de masse. D’un côté, il propose la fonctionnalité du plan de maison pour dessiner toutes les cloisons internes, les murs extérieurs, les allées de garage ou l’aménagement du jardin à l’échelle. De l’autre, vous pouvez aussi sélectionner la fonctionnalité d’aménagement qui vous permet d’affiner l’apparence de votre futur projet en y ajoutant de la décoration.

Le logiciel Sweet Home 3D

Avec le logiciel Sweet Home 3D, vous pourrez facilement créer un plan de masse en 2D avant de le visualiser en 3D. À l’intérieur, vous pouvez dessiner les murs, insérer les fenêtres, modifier l’état des murs, des sols et du mobilier. Il est possible de compléter les informations des plans avec les cotes, la représentation du Nord et les surfaces à l’échelle. C’est une représentation détaillée et personnalisée pour une première immersion dans votre future maison.

Le logiciel KoziKaza

Le logiciel KoziKaza repose sur une démarche participative pour la création d’un plan de masse. Il faut donc être inscrit et membre de la communauté pour y accéder. Très facile à utiliser, son interface intuitive vous permet de dessiner les murs, les fenêtres ou les escaliers. Vous pouvez aussi aménager et disposer la construction en toute flexibilité. Enfin, il suffit d’ajouter de la décoration à l’intérieur pour un premier aperçu du résultat final.

Le logiciel QCAD

Le logiciel QCAD et une version gratuite d’AutoCAD pour la création d’un plan de masse. Il est extrêmement précis et vous permet de réaliser tous les plans des maisons, des dessins techniques d’aménagement d’intérieur, des schémas et des diagrammes. Souvent utilisé par les professionnels, il dispose d’une immense bibliothèque pour affiner les cotations, la mise à l’échelle et les dimensions de la construction.

Pourquoi réaliser un plan de masse en 3D ?

Pourquoi réaliser un plan de masse en 3D

Le plan de masse en 3D est une exigence du code de l’urbanisme. Selon l’article R.431-9, le dossier de demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux doit faire figurer un plan en 3 dimensions. À l’intérieur, votre projet doit donc être représenté sur trois axes principaux pour la longueur, la profondeur et la hauteur des constructions (X, Y et Z).

C’est ce qui permet à l’administration de mieux visualiser tous les éléments présents sur le terrain et s’ils s’intègrent harmonieusement. Pour aller plus loin dans le détail, il faut réaliser un plan coté en 3D de la propriété avec des annotations de cotes réelles. Ce sont des cotes NGF qui permettent de mieux représenter les hauteurs des bâtiments ou l’altitude du terrain. La réalisation d’un plan de masse 3D est généralement confiée à un architecte, un constructeur ou un géomètre.

Quelles différences entre plan de masse et plan de situation ?

Quelles différences entre plan de masse et plan de situation

Le plan de masse sert à montrer la parcelle où se situe votre projet. En revanche, le plan de situation indique la localisation du projet dans l’ensemble de la commune où il se trouve. Son objectif, c’est de montrer l’emplacement de la future construction aux instructeurs du dossier pour vérifier si elle correspond bien aux règles d’urbanisme. Voilà pourquoi, ce document doit impérativement afficher une échelle comprise entre le 1/5 000e et le 1/25 000e.

Du côté du plan de masse, il sert essentiellement à faire visualiser le projet dans son voisinage. Son point commun avec le plan de situation, c’est qu’il est soumis à la réglementation d’urbanisme au niveau parcellaire. Quant à son échelle, elle est située entre le 1/100e et le 1/500e.

Et pour le plan cadastral ?

Dans le secteur de la construction et de l’architecture, le plan cadastral reste indispensable. C’est lui qui démontre la précision et la conformité de la construction par rapport aux normes réglementaires. Voilà pourquoi, le plan cadastral reste indispensable à l’élaboration du plan de masse. Ce document est directement délivré par les services de l’urbanisme et fournit des données essentielles comme les limites de la parcelle, les voies de communication et d’autres éléments au niveau de l’infrastructure.

Si vous souhaitez vous lancer dans la réalisation de votre plan de masse, alors c’est une base sur laquelle vous pouvez vous reposer dans la mesure où il répond aux exigences légales et au code de l’urbanisme. C’est donc un excellent point de départ pour bien positionner son projet de construction dans un environnement réglementaire et spatial.

Comment dessiner le plan de masse de sa propriéte soi-même ?

Comment dessiner le plan de masse de sa propriéte soi-même

Pour dessiner les plans vous-même, il est préférable d’utiliser un logiciel de plan de coté. Cela vous demandera du temps, un minimum de savoir-faire et du matériel adapté. Parmi les étapes principales à retenir, il faut d’abord inscrire les dimensions et la forme du terrain avant de dessiner l’existant et d’ajouter les modifications au projet.

Pour bien débuter, il faut se baser sur les plans cadastraux que vous trouverez facilement sur cadastre.gouv.fr. Grâce au logiciel de plan de masse, vous pouvez ajouter de la végétation au plan des bâtiments, les lignes du terrain, l’échelle requise, les altitudes… Enfin, il faut compléter le document avec tous les aménagements du projet et les conséquences sur votre terrain. Surtout, veillez à tous noter correctement dans votre dossier pour éviter un rejet.

En raison de sa difficulté d’exécution, le plan de masse est généralement établi par un architecte, un géomètre expert ou un constructeur.

Quelles informations administratives pour faire un plan de masse ?

Quelles informations administratives pour faire un plan de masse

Pour tout ce qui concerne les constructions sur un terrain, la réglementation d’urbanisme exige la prise en compte de plusieurs informations clés. Si vous devez vous renseigner avant de faire le plan de masse d’une maison, alors n’hésitez pas à consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Plan d’Occupation des Sols (POS) de votre commune.

Sur ces documents, vous en saurez plus sur les limites d’urbanisation, sur les zones constructibles, sur les hauteurs maximales des bâtiments et les distances à respecter par rapport aux limites du terrain. Ce sont des éléments essentiels qui garantissent un bon démarrage des travaux, conformes aux normes locales. De plus, cela vous permet de préparer un dossier conforme à la réglementation en vigueur.

Concernant les informations administratives à connaître, un dossier de plan de masse est soumis à une échelle stricte. Pour le plan de situation, il faut bien situer le terrain dans son environnement avec une échelle de 1/5000e ou 1/25000e. Quant au plan de masse des futurs travaux, il faut y faire figurer un certain nombre d’éléments. Implantation des bâtiments, leur dimension, les accès, le raccordement au réseau public, les espaces verts… En fonction de votre projet, vous serez amenés à effectuer une déclaration préalable ou une demande de permis de construire en mairie.

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