Le plan de masse est la pièce n° 2 de tout dossier d’urbanisme : DP2 pour une déclaration préalable, PCMI2 pour un permis de construire de maison individuelle. C’est aussi la pièce la plus souvent rejetée, pour des oublis bêtes : pas de nord, pas d’échelle, pas de cotes aux limites, pas d’arbres, pas de réseaux. Voici la liste exacte de ce que le service instructeur attend (article R431-9 du Code de l’urbanisme), l’échelle à utiliser, comment le dessiner vous-même en une soirée avec un logiciel gratuit, et les pièges qui font perdre un mois.
Qu’est-ce qu’un plan de masse ?
C’est une vue de dessus de votre terrain, à l’échelle, qui montre où se trouvent les constructions existantes et où viendra le projet, avec leurs dimensions, leur distance aux limites, les accès, les réseaux, les arbres et les niveaux du sol. Il permet à l’instructeur de vérifier en une page que le projet respecte le PLU : implantation par rapport aux voies et aux voisins, emprise au sol, hauteur, stationnement, espaces verts.
Selon le dossier, il porte un code : DP2 (déclaration préalable : abri de jardin, piscine, extension de moins de 20 ou 40 m², clôture, panneaux solaires), PCMI2 (permis de construire pour une maison individuelle et ses annexes) ou PC2 (autres permis). Le contenu attendu est le même ; le degré de précision augmente avec le permis.
On le fournit en général en deux états : l’état existant (le terrain tel qu’il est) et l’état projeté (avec la construction nouvelle), soit sur deux plans, soit sur un seul avec un code graphique clair (existant en noir, projet en couleur ou hachuré, démolition en pointillés).
Que contient le plan de masse ?
Liste de contrôle, point par point. Chaque élément manquant est un motif de demande de pièces complémentaires, qui remet le délai d’instruction à zéro.
- L’orientation : une flèche du nord. Oubliée une fois sur trois.
- L’échelle, écrite en toutes lettres (ex. « 1/200 ») et cohérente avec le dessin. Une barre d’échelle graphique en plus protège contre les impressions redimensionnées.
- Les limites du terrain, avec les numéros de parcelles cadastrales, les longueurs de chaque côté, et le nom des voies qui le bordent.
- Les constructions existantes (maison, garage, abri, piscine, terrasse), avec leurs dimensions au sol et la mention de ce qui est conservé ou démoli.
- La construction projetée, cotée : longueur, largeur, et surtout les distances aux limites séparatives et à la voie, mesurées perpendiculairement, au centimètre près. C’est ce que l’instructeur compare aux reculs imposés par le PLU (souvent 3 m des limites, ou en limite, ou H/2).
- Les cotes de hauteur : hauteur du projet au faîtage et à l’égout ou à l’acrotère, indiquée sur le plan de masse par rapport au terrain naturel, et les niveaux du sol (altitudes NGF si le terrain est en pente ou si le PLU l’exige, sinon niveaux relatifs ±0,00 au seuil de la maison).
- Les accès : portail, entrée piétonne, accès voiture, cheminements, places de stationnement (le PLU en impose souvent un nombre).
- Les aménagements extérieurs : terrasses, allées, piscine, clôtures existantes et projetées (type et hauteur), murs de soutènement, talus.
- Les plantations : arbres existants conservés, arbres abattus, arbres plantés, haies. Beaucoup de PLU protègent les arbres de haute tige et imposent un pourcentage de pleine terre.
- Les réseaux : tracé des raccordements existants et à créer : eau potable, électricité, téléphone/fibre, eaux usées (tout-à-l’égout ou assainissement autonome avec la fosse et l’épandage dessinés), eaux pluviales (récupération, infiltration, rejet).
- L’emplacement de la coupe du plan PCMI3/DP3, marqué par une ligne et des lettres (A-A’), et les angles de prise de vue des photos PCMI7 et PCMI8 (DP7/DP8), matérialisés par des cônes de visée numérotés.
- Le cartouche : adresse, références cadastrales (section et numéro), nom du demandeur, titre du plan (« Plan de masse – état projeté »), échelle, date.
Pour une déclaration préalable simple (abri de jardin de 15 m², piscine), tout tient sur une feuille A3 ou A4. Pour un permis, on passe souvent à l’A2 ou à deux feuilles.
Quelle échelle pour un plan de masse ?
Entre 1/100 et 1/500 selon la taille du terrain, avec une règle : le plan doit rester lisible sur le format rendu. En pratique :
- 1/100 ou 1/200 pour un terrain de moins de 1 000 m² (1 cm = 1 m ou 2 m).
- 1/250 ou 1/500 pour un grand terrain ou une parcelle agricole.
- Le plan de situation (pièce 1), lui, se fait au 1/5 000 à 1/25 000 : il montre où est le terrain dans la commune, pas ce qu’il y a dessus. Ne confondez pas les deux, c’est l’autre erreur classique.
Si vous dessinez à l’ordinateur, travaillez en vraies dimensions (mètres) et choisissez l’échelle seulement à l’impression ou à l’export PDF.
Quels outils pour réaliser un plan de masse ?
Le point de départ : le plan cadastral
Sur cadastre.gouv.fr, recherchez votre commune et votre parcelle, puis exportez le plan au format PDF à l’échelle de votre choix (1/200 à 1/500) : il donne les limites, les numéros de parcelles, les bâtiments existants et les voies, correctement orientés. C’est votre fond de plan. Attention : le cadastre est un document fiscal, pas un relevé géomètre ; les limites peuvent être décalées de 50 cm à 1 m. Pour un projet en limite de propriété ou à 3 m juste, faites mesurer sur place ou commandez un bornage.
geoportail-urbanisme.gouv.fr superpose le zonage du PLU sur le cadastre : vous y lisez la zone (UA, UB, N…), et donc l’article du règlement qui fixe les reculs et les hauteurs.
Les logiciels gratuits
- QCAD Community Edition (Windows, Mac, Linux) : logiciel de dessin 2D vectoriel, gratuit et libre, qui lit et écrit le DXF. Pas une copie d’AutoCAD, mais le même principe : lignes, cotes, calques, échelle à l’impression. Le meilleur choix pour un plan de masse précis et coté : vous importez le fond cadastral en image ou en DXF (export possible via le service « Plan cadastral informatisé » ou des outils tiers), vous le mettez à l’échelle, vous dessinez le projet sur un calque séparé, vous cotez, vous imprimez en PDF au 1/200. Comptez deux ou trois heures pour la prise en main. LibreCAD est une alternative équivalente.
- Sweet Home 3D : pensé pour l’aménagement intérieur, mais il permet de dessiner un terrain, d’importer un fond de plan et de placer des bâtiments avec cotes. Simple, et il produit une vue 3D utile pour les pièces PCMI6/DP6 (insertion paysagère).
- SketchUp Free (dans le navigateur) : modélisation 3D intuitive, pratique pour les volumes et les vues d’insertion ; moins à l’aise pour un plan 2D coté propre. Les pros utilisent la version payante avec LayOut pour les plans.
- Kozikaza, ArchiFacile, Archiplain : outils en ligne grand public, rapides pour un abri ou une piscine, limités pour un permis complet (cotes aux limites parfois impossibles à placer proprement).
- Papier millimétré : parfaitement accepté. Un plan de masse à la main, à la règle, propre et coté, au 1/200 sur calque ou millimétré, passe l’instruction sans problème.
Dessiner soi-même le plan de masse : la méthode
- Exportez le plan cadastral au 1/200 (ou 1/500 si grand terrain) depuis cadastre.gouv.fr.
- Vérifiez les dimensions sur le terrain au décamètre ou au télémètre laser : longueur des limites, position exacte de la maison, des arbres, du portail. Corrigez le fond si besoin.
- Reportez l’existant : bâtiments, terrasses, clôtures, arbres (un cercle au diamètre de la couronne, avec une croix pour ceux à abattre), réseaux (regards, compteurs, fosse).
- Dessinez le projet en respectant les reculs du PLU, cotez-le : dimensions, distances perpendiculaires aux limites et à la voie, hauteur.
- Ajoutez les niveaux : au minimum le niveau du terrain naturel aux angles du projet et le niveau du seuil fini. Si le terrain est en pente, les cotes NGF (relevées par un géomètre ou lues sur les repères IGN voisins) évitent les discussions sur la hauteur.
- Tracez accès, stationnements, tracés de raccordement aux réseaux jusqu’aux points de branchement en limite de propriété.
- Placez la ligne de coupe A-A’ et les cônes de prise de vue des photos.
- Nord, échelle, cartouche, légende des symboles et des couleurs.
- Relisez avec la notice du Cerfa (notice explicative 51434) : chaque élément listé doit être visible.
Plan de masse en 3D : obligatoire ?
Non. L’article R431-9 exige un plan de masse « coté dans les trois dimensions », ce qui signifie que les hauteurs et les niveaux doivent y figurer en cotes, pas que le plan doit être une perspective. La 3D sert pour le document graphique d’insertion (PCMI6/DP6), qui montre le projet dans son environnement. Elle est utile pour vous, pour visualiser les reculs et les vis-à-vis, et pour l’instructeur si le terrain est en pente ou le projet atypique. Pour une maison, un constructeur ou un architecte la produit systématiquement ; pour un abri de jardin, un photomontage suffit.
Plan de masse et plan de situation : la différence
| Plan de situation (pièce 1) | Plan de masse (pièce 2) | |
|---|---|---|
| Rôle | Localiser le terrain dans la commune | Montrer le projet sur le terrain |
| Échelle | 1/5 000 à 1/25 000 | 1/100 à 1/500 |
| Source habituelle | Carte IGN (Géoportail), plan de ville, extrait cadastral zoomé arrière | Plan cadastral au 1/200-1/500 complété |
| Contenu | Terrain entouré, voies d’accès, nord, échelle | Tout ce qui est listé plus haut |
Et pour le plan cadastral ?
Il ne fait pas partie des pièces obligatoires en tant que tel, mais il sert de fond au plan de masse et d’extrait pour le plan de situation. Il est gratuit sur cadastre.gouv.fr (consultation, export PDF, commande de feuilles). Les références cadastrales (section et numéro, par exemple « AB 123 ») figurent sur le Cerfa, sur le cartouche du plan de masse et sur le panneau d’affichage de l’autorisation. Pour une parcelle issue d’une division récente, vérifiez que le cadastre est à jour ; sinon, joignez le document d’arpentage du géomètre.
Informations administratives à vérifier avant de dessiner
- Le règlement du PLU de votre zone (en mairie ou sur le Géoportail de l’urbanisme) : articles sur l’implantation par rapport aux voies et aux limites, emprise au sol maximale, hauteur, aspect extérieur, stationnement, espaces verts et pleine terre, clôtures.
- Les servitudes : passage, canalisation, ligne électrique, alignement, zone inondable, périmètre de monument historique (avis de l’architecte des Bâtiments de France, délai allongé).
- Le bon formulaire : Cerfa 16702 pour une déclaration préalable (travaux sur construction existante ou construction nouvelle non soumise à permis), Cerfa 13406 pour un permis de construire de maison individuelle. Les pièces sont listées dans le bordereau joint au formulaire.
- Le dépôt : en mairie en 2 à 4 exemplaires selon la commune, ou en ligne via le guichet numérique de la commune (obligatoirement proposé depuis 2022). Délai d’instruction : 1 mois pour une DP, 2 mois pour un PCMI, +1 mois en secteur protégé.
Les erreurs qui font rejeter un plan de masse
- Pas de flèche du nord, pas d’échelle, ou une échelle fausse après impression « ajustée à la page ».
- Distances aux limites absentes ou mesurées en biais.
- Hauteurs et niveaux oubliés (« coté dans les trois dimensions »).
- Réseaux non tracés, notamment l’assainissement et les eaux pluviales.
- Arbres existants non représentés, alors que le PLU les protège.
- Plan de situation fourni à la place du plan de masse, ou inversement.
- Pas de cônes de prise de vue des photos, ni de ligne de coupe.
- État existant et état projeté indiscernables.
FAQ
Qui peut faire un plan de masse ?
Vous-même pour une déclaration préalable ou un permis de maison individuelle de moins de 150 m² de surface de plancher. Au-delà de 150 m², le recours à un architecte est obligatoire et il produit le plan.
Combien coûte un plan de masse fait par un professionnel ?
150 à 400 € par un dessinateur pour une DP simple, 500 à 1 500 € pour un dossier de permis complet (toutes pièces), davantage avec relevé topographique par un géomètre (600 à 1 500 €).
Le plan de masse doit-il être en couleur ?
Non, mais la couleur aide à distinguer existant, projet et démolition. Si vous imprimez en noir et blanc, utilisez des hachures et une légende.
Faut-il des cotes NGF ?
Pas pour un terrain plat et un petit projet : des niveaux relatifs suffisent. Oui dès que le terrain est en pente, que la hauteur du projet approche la limite du PLU, ou que la mairie le demande.
Peut-on utiliser une capture de Google Maps comme plan de masse ?
Non : pas d’échelle fiable, pas de limites parcellaires, pas de cotes. En revanche, une vue aérienne peut illustrer le plan de situation.
Pour aller plus loin
- Plan de récolement : de quoi s’agit-il ?
- Rehausser un mur en parpaing : réglementation et déclaration préalable
- Conversion are, hectare, m²
- Quels arbres planter près d’une maison ?
Sources
- Code de l’urbanisme, article R431-9 (contenu du plan de masse) et R431-10 ; articles R421-9 à R421-17 (champ de la déclaration préalable et du permis)
- Service-public.gouv.fr — Déclaration préalable de travaux et Permis de construire
- cadastre.gouv.fr — consultation et export du plan cadastral ; Géoportail de l’urbanisme — zonage des PLU
- QCAD — logiciel de DAO 2D, édition communautaire gratuite
